Juros e renda: o que muda quando a Selic sobe ou cai

Juros mexem no custo do dinheiro e, por tabela, no retorno e no preço dos ativos imobiliários.

“Selic mudou. E agora, meu rendimento muda como?”

Você já se pegou pensando nisso? É a primeira pergunta que me vem à cabeça sempre que o Copom (Comitê de Política Monetária) anuncia uma mudança na taxa Selic. Afinal, a taxa básica do Brasil mexe com a economia inteira e, claro, afeta diretamente o nosso bolso. Mas como, na prática, juros e renda afetam os seus investimentos em imóveis?

Balança representando a relação entre imóveis e taxa de juros Selic

A lógica por trás dos juros

O lance é o seguinte: a taxa Selic é o principal termômetro do custo do dinheiro. Quando ela sobe, o dinheiro fica mais caro. E o que isso significa para o investidor? Que ele vai exigir um retorno maior para topar um risco. A lógica é simples: se a renda fixa está pagando mais, para que eu vou investir em algo mais arriscado, como um projeto imobiliário, se o retorno não for atrativo o suficiente?

Por outro lado, quando a Selic cai, o dinheiro fica mais barato. O investidor começa a buscar alternativas para ter um rendimento maior que a renda fixa. Com isso, a pressão por retornos altíssimos diminui, e o preço dos ativos imobiliários tende a subir, já que a procura aumenta.

Na prática: um exemplo simples

Vamos imaginar que você está de olho em um projeto de investimento que promete um retorno de 1,2% ao mês. Se a taxa Selic estiver alta, digamos em 13,75% ao ano (o que daria algo em torno de 1,1% ao mês), você vai comparar: "Vale a pena correr o risco extra com esse projeto para ganhar apenas 0,1% a mais? Ou é melhor ficar na renda fixa, que é mais segura?" A resposta é óbvia.

Mas e se a Selic estiver mais baixa, tipo 10,75% ao ano (cerca de 0,85% ao mês)? De repente, aquele mesmo projeto de 1,2% ao mês parece bem mais atraente. A diferença no retorno é maior, e o risco pode compensar. Viu como a Selic muda completamente a sua perspectiva de investimento?

Onde a Selic age diferente? FIIs vs. Projetos

Quando a gente fala de investimento imobiliário, não dá pra colocar tudo no mesmo balaio. A Selic age de formas diferentes em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e em projetos diretos, como uma obra ou a compra de um imóvel para alugar.

Nos FIIs, a reação é mais rápida e visível. O preço das cotas e o rendimento mensal dos fundos costumam seguir de perto a curva de juros. Se a Selic sobe, os FIIs de tijolo podem sofrer uma queda nos preços das cotas. Se cai, a tendência é de valorização.

Já nos projetos diretos, a história é um pouco diferente. O foco aqui não é a cota negociada na bolsa, mas o fluxo de caixa real gerado pela obra, pela venda ou pelo aluguel. A Selic afeta a rentabilidade, mas a dinâmica do projeto, as garantias e a performance do ativo são o que realmente contam. O investidor está de olho no lucro que ele vai ter no final, e não na oscilação diária do preço.

Três cenários de juros para a sua estratégia de renda

Para ter sucesso, você precisa ter uma estratégia clara e adaptável. Aqui estão três cenários possíveis:

• Selic caindo: a hora de ser mais ativo. Priorize projetos com renda consistente e tente travar boas taxas antes que os retornos comecem a cair.

  
  

• Selic estável: momento de rebalancear sua carteira. Dê uma olhada no que está rendendo bem e no que não está. Segure a posição vencedora e ajuste o que for preciso.

  
  

• Selic subindo: é hora de ser mais cauteloso. Seja mais seletivo nos seus investimentos, exigindo garantias mais sólidas e um prêmio de risco maior para compensar o custo de oportunidade.

Comparação entre cenários

A regra de ouro

No final do dia, a minha regra de bolso é a seguinte: Entendi de onde vem o dinheiro e quais são os riscos? Se sim, olho para juros como temperatura, não como pânico.

A Selic é um fator importante, sim, mas não deve ser a única coisa que você olha. Seu conhecimento sobre o ativo e a capacidade de entender a real performance dele é o que te diferencia e te protege em qualquer cenário.